Publié le 22/02/20234
Le développement durable est devenu un sujet crucial dans l'immobilier, car il peut avoir une influence majeure sur les coûts énergétiques de ce secteur. En termes d'environnement, l'empreinte de l'immobilier est énorme. Le secteur est responsable de près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Environ 10 % sont dus à la fabrication des matériaux, mais le reste est dû aux "bâtiments eux-mêmes et à la production de l'énergie qui alimente les bâtiments" (McKinsey). Pour s'aligner sur les objectifs internationaux "Net Zero", ces émissions doivent être réduites de plus de 50 % d'ici à 2030 (IEA).
La première chose à faire pour réduire les coûts énergétiques de l'immobilier est de réduire la consommation d'énergie. Si vous ne réduisez pas votre consommation d'énergie, vous risquez non seulement de dévaloriser les actifs de votre portefeuille, mais aussi de devoir payer de lourdes amendes si vous n'atteignez pas les objectifs de réduction de la consommation d'énergie fixés par les pouvoirs publics.
Il est temps d'agir, et heureusement nous pouvons déjà agir sur des leviers spécifiques, et nous pouvons mettre en œuvre des technologies existantes qui ont fait leurs preuves dans la réussite des stratégies de décarbonation. Dans cet article, nous avons rassemblé des mesures concrètes pour vous aider à réduire vos émissions et vos coûts énergétiques.
TABLE DES
MATIÈRES
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Mesurez votre consommation d'énergie en kWh² par m²... et créez votre registre de l'énergie
La première étape consiste à dresser une liste de tous vos bâtiments et installations et, pour chacun d'entre eux, à obtenir (au moins) des valeurs annuelles concernant leur consommation d'énergie et leur surface.
En multipliant la consommation (en kWh) par la performance (en kWh/m²), vous obtiendrez des kWh²/m². Ce calcul vous permettra d'accéder très rapidement à des informations sur vos biens immobiliers qui sont à la fois :
peu performants (kWh/m² élevés)
élevés en consommation (kWh élevés)
En d'autres termes, les sites sur lesquels vous devez vous concentrer.
Les petits sites peu performants n'apporteront que des économies marginales. Ils ne sont pas votre priorité.
C'est la base de toute stratégie énergétique et c'est ce qu'on appelle le registre de l'énergie.
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Numérisez et centralisez vos données
Une fois que vous avez réalisé votre registre de l'énergie, il est important de contrôler les sites les moins performants (c'est-à-dire ceux qui sont à la fois très consommateurs et peu performants). Vérifiez auprès de l'opérateur de distribution ou du fournisseur d'énergie si vous pouvez accéder aux données de consommation quotidienne (à l'aide de compteurs intelligents).
Faites communiquer votre bâtiment en numérisant vos données :
Les compteurs intelligents vous fourniront des mises à jour quotidiennes sur les performances et vous permettront d'identifier les dérives potentielles afin de pouvoir réagir très rapidement.
Les performances peuvent être associées à des paramètres externes (tels que les conditions météorologiques) afin de faire la distinction entre une consommation d'énergie anormale et une simple augmentation de la consommation due à des facteurs tels que la baisse des températures extérieures.
L'utilisation de tableaux de bord adaptés, avec des graphiques et des mises à jour régulières, facilitera l'identification des tendances et des schémas de consommation d'énergie. Cela peut vous aider à repérer rapidement les dérives de la consommation d'énergie et à agir en conséquence, ainsi qu'à planifier votre consommation pour réduire la demande d'électricité aux heures de pointe, ce qui réduira les coûts énergétiques de votre immobilier.
Les données peuvent être centralisées afin que plusieurs équipes puissent y accéder facilement à l'aide d'outils numériques. L'énergie est une question transversale qui devient une priorité pour de plus en plus d'équipes. Il est donc important que les données énergétiques soient claires et accessibles. Cela permettra d'améliorer l'efficacité et de réduire les coûts énergétiques de l'immobilier.
Des processus plus avancés peuvent être automatisés, comme les prévisions de consommation d'énergie à l'aide de l'intelligence artificielle, ce qui peut aider à organiser l'achat d'énergie de manière plus efficace pour maintenir les coûts à un niveau bas.
En ayant les données à portée de main, il sera plus facile de tenir à jour votre registre de l'énergie.
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Mettez en œuvre une stratégie de décarbonation
Pour réduire les coûts énergétiques, il est essentiel de mettre en œuvre une stratégie à court et à long terme. De nombreuses organisations affirment qu'elles vont réduire leur consommation d'énergie et leurs coûts, mais n'ont en réalité pas de plan de réduction de la consommation d'énergie. Cela vous aidera non seulement à réduire vos coûts, mais aussi à atteindre les objectifs et les rapports ESG, qui deviennent de plus en plus obligatoires. Ainsi, plus tôt vous mettrez en œuvre une stratégie de décarbonation, mieux vous serez en mesure de faire face à ces obligations.
Selon McKinsey, "une grande banque nord-américaine a effectué une analyse qui a révélé des dizaines d'actifs dans son portefeuille immobilier qui seraient probablement exposés à des dévaluations importantes au cours des dix prochaines années en raison de facteurs tels que l'augmentation des taux d'inondation et les pertes d'emploi dues à la transition climatique. En outre, une étude portant sur un portefeuille d'actions diversifié a révélé qu'en l'absence de mesures d'atténuation, les risques climatiques pourraient réduire les rendements annuels jusqu'à 40 % vers la fin de la décennie".
Il est important de disposer d'une feuille de route complète pour agir, et il est nécessaire d'adopter une approche globale et exhaustive.
Quelles sont les clés d'une feuille de route pour la décarbonation ?
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Fixez des objectifs concrets et suivez les indicateurs clés de performance
Pour qu'une stratégie de décarbonation soit couronnée de succès, il est important de se fixer des objectifs concrets et de suivre les indicateurs clés de performance. Cela vous permettra de vous assurer que vous agissez en fonction de votre stratégie et que vous réussissez. Si certains domaines doivent être améliorés, vous pourrez également concentrer vos efforts au bon endroit. Le fait de pouvoir mesurer, suivre et atteindre vos objectifs de réduction de la consommation d'énergie renforcera également la transparence, qui est aujourd'hui exigée par des réglementations de plus en plus strictes et, surtout, par la confiance des actionnaires. La fixation d'objectifs et le suivi des indicateurs clés de performance énergétique peuvent même vous donner une longueur d'avance lors de la négociation de contrats d'énergie, afin de réduire encore vos coûts.
« Selon l’analyse d’impact réalisée par la Commission, un taux moyen annuel de rénovation de 3 % serait nécessaire pour concrétiser, de façon rentable, les ambitions de l’Union en matière d’efficacité énergétique. Considérant que chaque augmentation de 1 % des économies d’énergie entraîne une réduction des importations de gaz de 2,6 %, il est essentiel de définir des ambitions claires en matière de rénovation du parc immobilier existant. Par conséquent, les efforts visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments devraient contribuer activement à l’indépendance énergétique de l’Union. »
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Apportez des améliorations et soutenez les rénovations
En mesurant et en analysant vos données énergétiques, vous pouvez trouver des domaines d'amélioration et d'optimisation. Cela comprend la mise à jour de l'équipement et les rénovations. En commençant par mettre en place un système numérique de gestion de l'énergie, vous serez en mesure de surveiller la consommation d'énergie de vos biens et de voir clairement où des rénovations doivent être effectuées. Non seulement cette démarche sera plus durable et réduira les coûts, mais elle augmentera également les chances d'un meilleur retour sur investissement à long terme.
La rénovation des bâtiments est particulièrement importante. Nous pouvons constater, par exemple, que les stratégies de rénovation sont un élément clé du plan de l'UE visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à accroître l'indépendance énergétique dans le cadre de la directive sur l'efficacité énergétique de l'UE.
Les rénovations de bâtiments peuvent commencer par de petits changements tels que l'installation d'un éclairage économe en énergie (ampoules LED et CFL) et de thermostats intelligents, ainsi que l'automatisation de processus tels que la surveillance des données. Les rénovations plus importantes peuvent inclure le remplacement des matériaux d'isolation, l'amélioration des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, et l'installation de panneaux solaires pour améliorer la quantité de sources renouvelables dans votre mix énergétique. Lorsque vous envisagez d'étendre votre portefeuille immobilier, il est également plus efficace d'opter pour des bâtiments plus récents qui ont été récemment rénovés.
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Communiquez clairement et encouragez les changements de comportement
La transition énergétique est une question sociale, nous ne devons donc pas oublier que la communauté et le travail en commun sont particulièrement importants. Cela ne doit pas seulement s'appliquer en temps de crise, mais aussi à long terme, afin que nous puissions atteindre des objectifs dans l'intérêt de tous.
Pour pouvoir communiquer clairement et encourager les changements de comportement, vous devez éduquer et informer. Vous devez éduquer votre personnel et vos équipes pour qu'ils soient conscients de la stratégie et qu'ils puissent travailler à sa réalisation, mais aussi pour qu'ils comprennent pourquoi la stratégie a été mise en place, pour qu'ils soient assurés qu'ils travaillent pour un bien commun et que leurs actions font la différence.
Comment engager des collaborateurs pour réussir votre stratégie de décarbonation ?
L'éducation est également importante, en particulier lorsqu'il s'agit de parties prenantes telles que les locataires, car même s'ils souhaitent contribuer à la réduction de leurs propres coûts énergétiques, qui les affectent directement, ils ne savent pas toujours comment s'y prendre. En mesurant et en analysant les données énergétiques, vous serez en mesure de voir où les optimisations doivent être ciblées, et ces optimisations peuvent leur être communiquées. En disposant de données pour étayer ces affirmations, vous serez plus crédible et les autres parties prenantes seront plus susceptibles de contribuer à la réussite de votre stratégie de décarbonation. Les gens ont besoin de faits.
De petits gestes, comme éteindre la lumière dans une pièce lorsqu'il n'y a personne, peuvent avoir un impact énorme. Investir dans ce type de communication contribuera à réduire les coûts énergétiques de l'immobilier à long terme. Pour de telles stratégies de communication, l'AIE recommande de "travailler avec des scientifiques et des spécialistes du comportement afin de délivrer des messages bien ciblés qui auront un impact durable".
Vous souhaitez en savoir plus sur la manière dont un EMOS peut vous aider à gérer les risques liés au budget énergétique ?
